亚虎娱乐导航【房价房价】那些苦等房价下跌的人,你们可以醒醒了




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作者王老,有删减,公号ID:realgrandmaster 

这些年发行的货币,去哪里最安全?当然是一线大城市核心区域的房子里存着去。

1)2001-2015过去15年中,上海楼市一直在涨。累计涨幅大约9~12倍。 

2)多军(房产持有者)的报价“永远”上升。仅空军(潜在的买房者)心理才有“楼市涨跌”。 

3)当多军和空军心理价位接近时,产生成交。 

4)空军有三大特点:

   a)空军的心理价位,永远低于多军

   b)空军常常落后一个Season

   c)空军最终会屈服于多军报价。

2009-2014年,上海办理居住证有登记的常住人口,净增加500多万人,流动人口净增加720万人,达到2430万常住人口和3200万净人口的规模。

2025-2030年,上海人口将达到4000万左右(持平东京城市圈的规模),你说房价会继续涨还是跌?

深圳南山区,2015年10月的房价:

第二要因,每年的货币增发,这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出,流入地呢?

自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。

2011-2015最近5年,上海外环内房产平均月涨幅在0.87%-0.94%之间,复利计算就是每年9%-13%的涨幅,雷打不动。

2008年,一个四万亿政策,让2009年初到2013年底这四年间的房价彻底飞天。只要一直增印钱,凭空创造财富,那么京沪深的核心区房产,就是全国最能保值增值的资产。

印钞机里面的热钱、快钱,首先从北京、上海、深圳这三个地方冒出来。人们有了钱,都首先去买这些地方的房产,因为这些区域的医疗,教育,文化活动资源和各类高净值人际资源水平而言,是全国顶级水平)。

这三个地方的市中心区域的房产,是最能抗通货膨胀的东西。

像上海市中心的一些洋房区,就是这个价格,爱买不买,不买还涨,并且永远不缺买家,因为没有对手盘啊。

第三要因,是持续的人口导入。

现在 上海每年60-70万的外地人口涌入,30-40万在上海永久定居,20-30万盲流,10-20万回乡。

定居的人口购买上海市区屌丝房,郊区新房,有了这笔卖房款的上海土著,向上置换好房子。

你问问在上海毕业的外地大学生,有几个想离开上海的?

年复一年,来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长,把100-200万的积蓄(包括没用完的公积金),全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房。造成大城市的输入型通货膨胀。

地产商有了钱,继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱,置换新房子,大房子。二三线小城市越来越穷,当地的银行存款越来越少,一线大城市银行存款越来越多。

这个是社会发展必然趋势了。

上海新房房价只和最有钱的1%居民有关

虹口某常青树楼盘开盘,328套当天内一抢而空,20楼以上的价格实际逼近8万,总价700万-1345万,不可谓不贵。

但是仔细想想,虹口区常住人口超过80万,328套房子最多住1000个人,不到1000个人和超过80万人比起来,这个新增供应几乎可以忽略不计。

或者换句话说,这328套房子,只和整个虹口区最有钱的1000个人有关,这328套是卖8万/㎡还是卖18万/㎡,是由这1000个人决定的,和其他的80万人毫无关系。

而1000÷80万≈1‰

虹口区的新房价格,是由整个虹口区最有钱的1‰居民决定的,和剩下的99.9%无关。 新房的数字比较耀眼,那么像样一点的二手房呢?

我们把好房子的标准定义为:上海外环线内2006年後上市的商品住宅,统计结果是: 

2006年1月1日至2015年10月19日 ,一共9年多 

2006年1月1日至2015年10月19日 ,一共9年多 上海内环内共售出1手商品住宅7万套;内中环间共售出9万套;中外环间共售出15万套;合计32万套;套均123㎡,按套均3人计算,共可居住96万人;为上海外环内常住人口的7%;全市常住人口的4%。

以上数字表明:

如果你有1套上海外环线内2006年後上市的商品房,你就已经是上海滩稳稳的TOP2%了。 如果你有1套上海中环线内2006年後上市的商品房,你就已经是上海滩稳稳的TOP1%了。 

内环我们就不算了~ 

数字是不会骗人的。

对这座城市超过99%的居民来说,市中心的好房子是一件与自己完全无关的超级奢侈品。 这些超级奢侈品的价格是由这座城市最有钱的TOP1%的人来决定的。

而上海是江浙沪皖的绝对中心城市,江浙沪皖总人口达到2.3亿,是上海的10倍,这2.3亿人谁不想在上海的市中心有套房?

上海市中心的房价是由这2.3亿人中最有钱的0.1%的人来决定的,与其他99.9%的人无关。 

放眼全国,核心城市只有三个 —— 北京、上海、香港+深圳。 

这三座核心城市的核心地段,只能容纳这个国家0.1%的人口,想要进去,只有成为这个国家最有钱的0.1%。

中国是14亿人口,最有钱的5%人口就是7000万人,这7000万人的归宿只能是定居京沪港三城。 

经济不断增长,财富不断积累,人口不断聚集,每分每秒都在演绎着的故事,和各能级核心城市地段概念不断被颠覆的源泉。

有钱的炒房炒地,小知识分子无力买房,集中火力炮轰房价。外地和本地屌丝和大学生打工仔,无力致富,乡下人进城摆摊,城市贫民跳广场舞黄昏恋。

现在上海最惨的人是有30~80万存款的人。算是有那么点小钱,但是买房不够,存钱亏本。现在,不买房的人,是钱不够,而不是等降价。

现在,正常思维的人,已经不相信房价会下降了。买北京上海深圳的房产,必赚钱。

今后的交友标准

新朋友聊天,如果他说,房价会跌,那么你赶紧绝交,这种人,纯屌丝,只会害人。如果这个新朋友说,房价还会涨,保持友谊,有钱人一般不会轻易毁了自己的信誉。

有几个亿的企业家现在也不创业了,搞股权投资;有几百万、上千万的企业家都想买房子;有几十万的小老板,守个小厂或小铺子,赚的生活费还是想去买房子。

经常看到大学生千奇百怪的表白方式,最直接的一大捧玫瑰,最搞大的是,整栋楼进行灯光控制,画出一个心型之类的,还有步行千里去提亲的。我只能说,最好不要搞这种傻了吧唧的东西。女人看重的不是这些乱七八糟的东西,女人看重的是实力:你的实力,或者你家的实力。其他都是浮云。

门当户对

我周边100%的婚嫁情况都门当户对。权贵对上市董事长女。富家女对省十大杰出青年。屌丝对屌丝,上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭,外地美女对上海两套房,上海屌丝女对外地凤凰男。

我这么多年,就没有看到过一起灰姑娘的故事。只有一个例外是,结婚的时候,是门当户对,后来一方发迹,目前和美。

在婚姻赛场上,财富和美貌是硬通货。像令人尊敬的博士,其实只算是略微加分一点。她丈母娘其实并不介意他是博士还是研究生,关键是几套房和相貌好。嘿嘿。有个我认识的外地美女,拖到26岁了,二选一,优质硕士男+一套宝山区2室户老公房; 大专学历男+ 3套内环房。后来选了优质男,现在过得苦哈哈的,一脸郁闷。

近十年,社会财富加速分化,上班族越来越穷,富人越来越富。我仔细想了一下,区别在于“贷款”。用银行的钱生钱,是倍数效应。富人敢于贷款200万,300万,500万,1千万,而穷人根本不愿意贷款。由于印钞厂日夜加班,5年后,借助贷款的杠杆效应,财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟,你这一生绝无可能再次逾越。

近五年的上海房价。中环内,不管你在那里买,到现在的涨幅完全一样,所以,买房只要看是否方便生活工作,其他不要在意了。新盘价,房产商已经给你精确计算好了,你根本谈不下来的;涨价幅度,你也不用操心。你要思考的就一件事,有无机会入场?

某友,上海人1999年做准备,2002年出国留学(经济学),2006年毕业回国,正规大学,从本科开始读完硕士开销大,父母卖掉了房子,37万,全给他做留学开销费用,在沪租房,靠着其可能飞黄腾达的幻想,苦苦坚持了7年。回上海后第一天,父母就把家里最后的6万元给他,让他炒股兴家。结果大家都知道了。全家一蹶不振。现在在上海的某小型P2P理财公司混日子。十分消极。其经济学文凭,在上海毫无用处。

反思

还是有很多人居然认为房价能下降,简直蠢到家了,害三代。自己蠢,不怨人。

2009年,房价稍微降低了一点,到处是砸售楼处,闹事打骂,乱哄哄的。房价一涨,风平浪静,皆大欢喜,大家拍手高兴。

前段时间和很多技术型农民工聊天。一般夫妻年薪合计15万左右,包吃包住,最少能够存下10万。最大的希望是,子女长大后坐办公室,最好当公务员。所以这些农民工从小培养孩子贵族气质,钢琴,外语,演讲,旅游,名牌鞋帽等等。我实在不知道,这么做,对不对?其实,上海人20年前就走了这条路,死路一条。

我对充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区,绝大部分是跑腿动嘴的工作,很难有技术积累。现在吃青春饭,没有家庭负担,谈个恋爱,喝喝小酒,群租侃大山,5年很快就过去了。再往后,真要命了。买房没钱,工作无前途,转行没技术,经验无积累,很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。

大部分80后90后,走入社会后,直接摸到了一手烂牌,工资不够用,物价高,房价高,存不下钱,人生游戏根本赢不了。希望掀翻桌子,重新发牌,心情可以理解。我其实也说不出个什么,人生,就是如此。看运气吧。

人口净流入,房价涨。

人口净流出,房价跌。

各位自己看这办。

日本东京圈,大约居住 3600 多万人口。

中国的大城市圈人口,必然继续上涨。

逃离北上广只是传说:5年来上海流入500多万人。

以下是最近五年的一二线城市人口流入情况:

(注:数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位:万人。)

如果和中国人口密度图结合,就是以下这个分布:

人口流入呈现三个规律——

第一,高度集中在三大都市圈。

人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,渤海湾有京津。

长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。

珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。

渤海湾北京+天津=流入684万人。

流入速度非常凶猛,以这个速度,2020年左右,上海就将拥有3000万人口,北京也将突破2500万人口,天津将拥有1800万人口,广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。

长三角7大城市将合计拥有8000万人口,珠三角4大城市将合计拥有4800万人口,京津合计将拥有4300万人口。

放在全世界来说,这三大都市圈所拥有的人口数量都将是进入前三名的。

第二,非都市圈人口,流入集中在五大枢纽城市。

流入人口超过100万的城市中,只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重庆、武汉,这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市,分布在长江中上游的枢纽位置,既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心,又得益于近年来沿海产业转移的东风,出现在榜单上一点都不意外。

意外的是郑州和厦门。

郑州的GDP不高,经济水平并不瞩目,但是其周边巨大的农业人口数量,和作为省会城市、铁路交通中心所拥有的得天独厚优势,使其产生了巨大的吸引力。五年时间里,这座城市吸引了185万人口流入,以这个速度,五年之后就将追上武汉,成为中部第一大城市。

郑州近几年比较引人关注的,一个是吸引了富士康落户,光这个工厂招聘的工人就超过了30万,二是李博士发起的郑东新区建设,大手笔的一挥,就划了100平方公里的建成区,早年间曾经是著名的鬼城,不过现在的入住率已经有了很大的提高,发展前景还是不错的说。

另一个是厦门。在一片巨无霸城市中,厦门只能算是袖珍级的。不过近年来,福建经济发展的不错,引入了一大堆石油化工厂,湄洲湾和古雷半岛现在都已经是国内排名前列的石化炼油基地了。五年时间厦门人口增长了50%,速度也真可谓惊人。

与人口迅猛流入相伴的,就是近几年来厦门房价的节节攀高了。数据显示,厦门2011年房价只有1.3万元,2015年中已经去到了2.7万元的水平,足足翻了一倍。

第三,其他二三线城市,人口流入速度缓慢,甚至停滞。

35个主要城市合计流入3778万人,其中前13个大城市就流入了2832万人,后面的22个二线城市,则只流入了946万人,相当于总数的25%。

事实上,这22个二线城市,基本上都是各省的省会,或者经济中心,那么可以想象,省会以下的三四线城镇,人口的停滞或者流失将不可避免。

我们算一下,2009年中国人口133174万人,2014年人口136782万人,累计增长了3608万人。以上35个一二线城市合计流入人口3778万人,超过了中国的人口增长数。

换言之,在这五年间,三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段。

并且进一步观察二线城市中排名最后的,长春、哈尔滨都是属于东北,这完全符合我们的常识。

资源价格暴跌,东北经济塌陷,人口大规模流失,几乎已经是老生常谈了。

嗯,怎么办呢?其实也没有什么好办法,只能是逃离吧,找一个更有生机活力的地方去安家。

那么,是否是人口越多的大城市越适合安家呢?

并不完全如此。

35个一二线城市中,流入缓慢的有人口千万级的石家庄和哈尔滨,流入快速的也有中等规模的东莞、佛山、厦门。

但是,如果我们换一个角度,从都市圈的角度而言,确实是人口越多的大“城市”,越适合生活。

因为在这三大都市圈里,城市与城市之间紧密联系在一起,互相叠加,专业化分工协作,经济效率更高,工作机会也会相应的变得更多。

一个城市总是存在缺陷的,但是一个都市圈,综合了以下所有这些功能,基本上就是无敌了。

金融:北京的银行总部和新三板,上海的证交所,深圳的创业板和香港的金融中心。从经济联系的角度而言,香港和澳门在珠三角发挥着巨大的影响力,没有人能够忽略。每次证监会暂停A股的IPO,大堆的民营企业们就会蜂拥去香港上市,由此可见一斑。

科技:北京的中关村,上海的张江与杭州的阿里,深圳的南山,基本上聚集了中国的所有科技巨头。

交通:北京、上海、广州,是三大航空公司的总部,也是三大铁路枢纽。

物流:大连、天津、上海、宁波、深圳、香港、广州,都是全球排名前列的港口。

媒体:北京的央视和互联网媒体,杭州、南京、上海的三大卫视,深圳QQ和广州微信的朋友圈公众号,已经牢牢控制了我们的眼睛。

文化:北京的先锋话剧、音乐演出、电影,上海杭州横店的古装偶像剧,广州深圳的动漫,香港的电影和流行乐。

教育:北京的清华北大,上海的复旦上交,杭州浙大南京南大,广州中大华工,香港港大科大。香港的教育资源与深圳的科技创新活动联系越来越紧密。

专业服务:各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告、媒体传播公司都聚集在这里。

另一方面,覆盖越来越密集完善的轨道交通,也将会让我们的城市变得更舒适便利。

【京津都会圈】

根据政府的规划,到2020年,北京地铁将拥有30条线路,总长1050公里;天津将有14条线路,总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。

  

【沪宁杭都会圈】

2020年,上海将拥有21条线路,总里程800公里;杭州10条线路,375公里;南京9条线路,300公里;苏州7条线路,282公里;无锡4条线路,105公里;常州4条线路,132公里;宁波5条线路,173公里。七大城市合计2167公里。

  

【广深都会圈】

2020年,广州将拥有15条线路,总里程558公里;深圳11条线路,434公里;东莞4条线路,218公里;佛山3条线路,155公里。4大城市合计1365公里。

  

【五大枢纽城市】

成都,2020年将拥有13条地铁线路,总里程500公里;重庆,18条线路,820公里;武汉,17条线路,400公里;郑州,5条线路,167公里;厦门,4条线路,137公里。5大城市合计2024公里。

根据公开资料,中国目前在修建地铁的城市有39个,运营里程2764公里,至2020年规划修建地铁7300公里,合计将拥有10064公里的地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里,占全国总里程数的70%。

地铁只是一个侧面,在将来,包括教育、文化演出、休闲娱乐、医疗……各种各样的专业服务和资源都将向这三大都市圈+五大枢纽城市集中。工作在都会圈核心,安家在城市郊区房价较低而又有地铁可以通达的地方,周末通过轨道交通出行娱乐,慢慢的将会成为大部分中国人的生活方式。

到2020年,生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿,到2050年,生活在这些地方的人口将达到5亿,而那时候,人口经历萎缩之后的中国,或许将只有10亿人。

相对应的,生活在三线及以下中小城镇和农村的人口,将会从目前的11亿,缓慢下降到2050年的5亿人左右。生活在这些地方,你将不得不面对以下情景:

 

1,农村里的老人去世以后,超过一半的农村将再无人烟,水土恢复,重新成为野生动物的天地。

2,学校合并,你的孩子将要到更远的地方上学。

3,人口减少,消费市场萎缩,开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。

4,房价也将不可避免的下跌,你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。

5,小城镇被撤并,当公务员的名额也要减少。

6,娱乐还是日复一日的打麻将,最终你还是将忍无可忍的选择逃离。

作者王老,有删减,公号ID:realgrandmaster (转载自公众号:财经内参,版权归原作者所有,如有侵权请联系我们删除)

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